Conciergerie avec ou sans carte G : bien choisir

Pour faire construire, vous pouvez vous adresser à un maçon ou à un maître d’œuvre. Le maçon exécute, et le fait bien. Le maître d’œuvre coordonne tout le chantier et peut faire intervenir la maçonnerie, parce qu’il a ses équipes. Ce n’est pas le même métier, ni la même responsabilité, ni le même rôle pour vous.

Il en va de même pour votre villa. Une conciergerie sans carte professionnelle et une agence titulaire de la carte G ne font pas le même travail. Certaines conciergeries sans carte rendent d’excellents services ; la question est de savoir ce que vous voulez garder en main, et ce que vous voulez confier.

Deux métiers différents

La loi dite Hoguet, du 2 janvier 1970, s’applique aux personnes qui, « d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui » : notamment la location, « saisonnière ou non, en nu ou en meublé », et la gestion immobilière (Légifrance). Ces activités exigent une carte professionnelle, délivrée par la CCI. Un propriétaire qui loue lui-même sa villa n’est pas concerné ; la loi vise ceux qui interviennent à sa place.

Deux mentions de la carte comptent pour une villa louée (décret du 20 juillet 1972) :

• T, « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » : mettre en relation propriétaire et invités, négocier, conclure les contrats de location ;
• G, « Gestion immobilière » : administrer la villa pour le compte du propriétaire et recevoir les sommes qui en découlent.

La FNAIM, première fédération des professionnels de l’immobilier, le résume pour la location de vacances : le professionnel doit détenir une carte portant ces deux mentions, et disposer d’une garantie financière qui assure les fonds qu’il détient pour le compte de tiers, « une sécurité aux consommateurs » (FNAIM, spécialiste en locations de vacances). Même règle pour la gestion locative : sans la mention « gestion immobilière », pas de gestion (FNAIM, gestion locative).

Le nom que se donne un prestataire n’y change rien, souligne l’avocat qui commente la question pour la FNAIM de l’Hérault : seuls comptent les actes accomplis.

Ce qu’une conciergerie sans carte fait pour vous

Sans carte, un prestataire rend des services matériels, sur place, à la demande du propriétaire : accueil des invités, remise des clés, ménage, linge, petits dépannages, assistance pendant le séjour. La commission « Locations de vacances et immobilier de loisirs » de la FNAIM, dans un rapport d’avril 2026, range ces services hors du champ de la loi, à condition qu’ils ne comportent aucun acte d’entremise ni de gestion.

C’est un vrai métier, et souvent bien exercé. Mais il s’arrête à l’opérationnel. D’après la loi et la lecture qu’en fait la FNAIM, un prestataire sans carte ne peut pas :

• mettre en relation le propriétaire et des invités : ni présenter la villa à la location sur son site ou ses réseaux sociaux, ni prendre de réservations en direct, par son site, par téléphone ou par message ;
• gérer l’annonce et fixer les prix sur les plateformes (Airbnb, Booking.com, Abritel) ;
• recevoir ni détenir de fonds pour le propriétaire (séjour, acompte, dépôt de garantie, taxe de séjour) : seule la carte G y autorise, avec un mandat écrit qui le prévoit (décret) ;
• prendre le dépôt de garantie : ni l’encaisser, ni même conserver un chèque de garantie sans l’encaisser, que la FNAIM range aussi parmi les fonds détenus. Sans carte, c’est le propriétaire qui le reçoit, le conserve et le restitue lui-même ;
• faire intervenir des tiers, faire établir des devis ou gérer un sinistre pour le compte du propriétaire.

La loi ne dit pas précisément où s’arrête la conciergerie et où commence la gestion : les juges apprécient au cas par cas. Le tribunal judiciaire de Tours a ainsi jugé nul, le 28 janvier 2025, le contrat d’une conciergerie sans carte qui fixait les prix, gérait calendrier et annonces et assurait l’accueil, sans encaisser les loyers, bien que la qualité de ses prestations ne fût pas contestée (FNAIM de l’Hérault). Une décision isolée ne fait pas la jurisprudence ; elle montre surtout que la frontière se joue sur les actes, pas sur l’intention.

Ce qui reste entre vos mains

Avec un prestataire sans carte, vous restez, en pratique, le gestionnaire de votre villa. Ce que le prestataire ne peut pas faire, vous le faites vous-même, ou vous le confiez à un titulaire de la carte. C’est une part considérable :

• la commercialisation : annonces, calendrier, prix, réponses aux demandes, réservations ;
• le contrat de location, obligatoirement écrit et signé en deux exemplaires, et l’état descriptif remis à l’invité qui le demande (Service-Public) ;
• les encaissements : acompte, solde, dépôt de garantie, restitué ensuite selon le contrat ;
• la taxe de séjour, à collecter puis à reverser à la commune ou à l’intercommunalité, sauf si une plateforme sert d’intermédiaire de paiement, et la fiche de police des invités non français, conservée six mois (Service-Public) ;
• la déclaration du meublé et son numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur chaque annonce ;
• la relation avec les invités avant, pendant et après le séjour, et les litiges : si la villa ne correspond pas à sa description, l’invité se retourne contre le loueur ;
• la coordination des équipes et des artisans, les devis, les dépannages ;
• les sinistres, avec l’assurance et les tiers.

Certains propriétaires aiment cela, et s’y consacrent. D’autres découvrent, la première saison, le temps que cela demande. C’est précisément ce que Mademoiselle Conciergerie, titulaire de la carte G, reprend pour ses propriétaires : tout ce qui précède, sans que vous ayez à y penser.

Ce que change la carte G

Une agence titulaire des cartes T et G peut gérer complètement la villa, comme si c’était la sienne, sous mandat écrit : la présenter à la location sur son propre site et ses réseaux, prendre les réservations en direct, fixer les prix, encaisser, coordonner équipes et prestataires, traiter les sinistres, rendre compte. Elle assure aussi l’opérationnel (accueil, ménage, linge) avec ses propres équipes, comme le maître d’œuvre fait intervenir la maçonnerie. D’ailleurs, relève la FNAIM, un prestataire sans carte peut intervenir en sous-traitance d’une agence titulaire de la carte G, pour ces seules prestations.

C’est ainsi que nous travaillons : de la mise en ligne de la villa au relevé mensuel, en passant par l’accueil, le ménage et les imprévus, un seul interlocuteur s’occupe de tout.

Le tableau résume qui fait quoi.

	Vous	Conciergerie sans carte	Agence avec carte G
Accueil, clés, ménage, linge	Possible	Oui	Oui
Annonces, prix, calendrier	Oui	Non	Oui
Réservations en direct	Oui	Non	Oui
Contrat, encaissements	Oui	Non	Oui
Dépôt de garantie	Oui	Non	Oui
Taxe de séjour, fiche de police	Oui	Non	Oui
Équipes, artisans, sinistres	Oui	Non	Oui
Comptes rendus	Sans objet	Non	Oui

Une question de responsabilité

Le mandat écrit n’est pas qu’une formalité. Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (Code civil, art. 1991) ; il répond aussi des fautes qu’il commet dans sa gestion (art. 1992) ; et il est tenu de rendre compte de sa gestion (art. 1993).

La carte ajoute un cadre que vous pouvez vérifier (Légifrance, conditions de la carte) :

• une garantie financière qui permet de rembourser les fonds déposés, toujours exigée pour la gestion, et une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• un compte bancaire exclusivement affecté aux fonds reçus (Service-Public) ;
• un mandat écrit, qui précise l’étendue des pouvoirs et l’autorise expressément à recevoir des sommes ;
• un registre des mandats, dont le numéro d’inscription est reporté sur votre exemplaire (décret) ;
• une reddition de comptes au moins une fois par an (décret).

Pour lire un mandat, la loi donne la grille (Légifrance, contenu du mandat) : conditions de réception, de versement et de remise des sommes, modalités de la reddition de compte, rémunération et partie qui la supporte. S’y ajoutent l’étendue de la mission, le numéro d’inscription au registre (DGCCRF) et une durée limitée. Ces règles protègent vos fonds et vous garantissent des comptes rendus ; elles ne promettent ni résultat ni revenus.

Exercer sans carte : des risques bien réels

Le sujet n’est plus théorique. La FNAIM y a consacré en avril 2026 un rapport de sa commission des locations de vacances, qui dresse la liste de ce qu’une conciergerie peut faire sans carte, et de ce qu’elle ne peut pas faire. Les contrôles, eux, relèvent de l’État : la DGCCRF et ses directions départementales (DDPP) contrôlent régulièrement les professionnels de l’immobilier. L’une de ses enquêtes a ainsi relevé « plusieurs entreprises de conciergerie assurant la réception de sommes telles que les loyers, les charges, les cautions sans détenir la carte “gestion immobilière” » (DGCCRF, contrôle des professionnels de l’immobilier), et une autre a donné lieu à des procès-verbaux pénaux contre des professionnels exerçant sans carte (DGCCRF, professions de l’immobilier). La profession veille aussi : on ne s’improvise pas gestionnaire immobilier, pas plus que notaire, et la FNAIM peut agir en justice contre ceux qui exercent sans carte. La cour d’appel de Paris l’a admise comme partie civile, au nom de l’intérêt collectif de la profession, contre un prévenu condamné pour des opérations de gestion immobilière sans carte (CA Paris, 17 avril 1991, citée par la Lettre des réseaux).

Pour celui qui exerce sans carte, les risques sont de deux ordres :

• pénal : exercer une activité de la loi Hoguet sans carte est puni de six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende ; recevoir ou détenir des fonds sans carte, de deux ans et 30 000 € (Légifrance, loi du 2 janvier 1970) ;
• civil : la loi est d’ordre public, on n’y déroge pas par contrat. Le contrat peut être déclaré nul, comme à Tours en 2025 : plus de droit aux honoraires, et le propriétaire peut demander la restitution des sommes versées, dans la limite de la prescription de cinq ans (FNAIM de l’Hérault).

Pour le propriétaire, le risque tient surtout à l’absence de protection :

• les fonds : sans carte, pas de garantie financière ; si celui qui détient vos encaissements fait défaut, aucun garant légal ne vous rembourse ;
• l’assurance : la loi Hoguet n’impose pas d’assurance de responsabilité civile professionnelle à un prestataire sans carte : demandez son attestation ;
• les invités : vous restez le loueur ; si la villa ne correspond pas à sa description ou si un incident survient, c’est vers vous que l’invité se tourne ;
• les obligations : taxe de séjour, fiche de police, déclaration du meublé restent à votre nom, même si un tiers s’en occupe dans les faits.

Si vous choisissez une conciergerie sans carte, définissez donc par écrit ce qu’elle fait, et gardez la main sur ce que la loi lui interdit. Si vous voulez tout confier, la carte n’est pas un détail : c’est elle qui rend la délégation possible. Chez Mademoiselle Conciergerie, les sommes encaissées pour votre villa sont couvertes par notre garantie financière.

Les honoraires : comparer ce qui est inclus

À honoraires souvent comparables d’un modèle à l’autre, comparez surtout ce qui est inclus et ce qui vous reste à faire. Une conciergerie sans carte peut sembler moins chère sur le papier ; additionnez alors le temps, les outils et les prestataires que vous coordonnerez vous-même.

Côté agence, la réservation en direct change l’équation. Chez nous, en moyenne, 30 à 40 % des réservations se font en direct, donc sans commission de plateforme sur ces séjours. Cela ne veut pas dire sans coût : les honoraires de l’agence restent ceux de son mandat, détaillés par écrit. Chaque villa de notre collection se réserve en direct sur notre site et figure aussi sur les grandes plateformes.

Quel choix pour quel propriétaire ?

Vous voulez garder la main. Vous gérez volontiers vos annonces, vos invités, vos équipes et vos sinistres, et vous cherchez un relais fiable sur place. Une conciergerie sans carte peut tout à fait vous convenir, à condition que chacun reste à sa place.

Vous voulez déléguer entièrement. Vous ne souhaitez pas en entendre parler, vous voulez recevoir votre relevé, vous habitez loin ou votre métier vous prend votre temps. Il vous faut une agence titulaire de la carte, seule autorisée à tout gérer pour votre compte. C’est le choix que font les propriétaires de notre collection : ils reçoivent leurs comptes, nous nous occupons du reste.

Mademoiselle Conciergerie est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (transaction et gestion), délivrée par la CCI de Paris Île-de-France. Sa garantie financière et son assurance sont précisées dans nos mentions légales. Le mandat est signé en ligne, honoraires détaillés ; vous avez un accès en ligne à votre calendrier, à vos comptes et à vos documents.

Vérifier une carte professionnelle

1. Demandez le numéro de carte. Il figure sur les documents, contrats et courriers du professionnel, avec le nom du garant (Service-Public).
2. Cherchez-le dans le fichier public que tient CCI France (fichier des professionnels de l’immobilier), par nom ou par numéro de carte.
3. Lisez les mentions. Pour recevoir vos fonds, la mention « Gestion immobilière » est nécessaire ; une carte « Transactions » seule ne l’autorise pas. Vérifiez aussi la date de fin de validité.
4. Demandez les attestations de garantie financière et d’assurance.

La carte atteste d’un cadre légal, non de la qualité d’un service : lisez aussi le mandat.

Rejoindre notre collection

Chaque villa de notre collection est choisie une à une, comme la Villa Camarines, à Agde, la Villa Andria, à Béziers, ou la Villa Juxta Maré, à Sérignan. Si la vôtre partage cette exigence, vous pouvez rejoindre notre collection. Notre FAQ répond à la question de l’habilitation ; Confier une villa d’exception détaille les étapes.

Informations vérifiées le 9 octobre 2026. Cet article informe et ne remplace pas un conseil personnalisé : pour une situation précise, un avocat est le bon interlocuteur.