« Para-hôtellerie » évoque d’abord un service : le soin d’un bel hôtel, apporté à une maison. C’est aussi une règle fiscale, avec quatre services dont la loi demande au moins trois, une TVA à 10 % et, pour une villa neuve ou rénovée, une TVA qui peut se récupérer sous conditions. Voici ce qu’écrivent les textes au 3 octobre 2026, avec leurs sources.
Une villa louée est, en principe, exonérée de TVA
La location d’une villa meublée est exonérée de TVA, et le propriétaire ne peut pas choisir de la payer : l’administration parle d’une exonération « sans possibilité d’option » (BOFiP). Le mot « assujetti » prête à confusion : un loueur peut être assujetti à la TVA tout en étant exonéré. La question est de savoir s’il doit la facturer (impots.gouv.fr).
La para-hôtellerie est l’exception, et elle s’applique d’office. On n’y entre pas par choix : dès que les conditions sont réunies, la location entre dans le champ de la TVA, que le propriétaire l’ait voulu ou non ; seule la franchise, présentée plus bas, peut le dispenser de la facturer. Pour distinguer location saisonnière et meublé de tourisme, voyez notre article dédié.
Quelles sont les prestations para-hôtelières ?
Deux conditions se cumulent. La villa meublée est proposée pour des séjours pouvant durer trente nuits au plus, au choix de l’invité. Et elle s’accompagne d’au moins trois des quatre services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception de l’invité (BOFiP). Une villa louée seulement au trimestre n’entre pas dans cette catégorie.
Les quatre services, dont la loi demande au moins trois : la précision compte, car l’idée que l’État en exige quatre reste répandue. C’était la règle jusqu’en 2002 ; depuis le 1er janvier 2003, trois suffisent (Légifrance, texte jusqu’en 2002 ; texte depuis 2003).
Deux précisions viennent de l’administration :
- Proposés, pas forcément pris. Les services peuvent être compris dans le prix ou vendus en option, et l’invité n’est pas tenu de les utiliser. Ils doivent être réellement proposés, et il faut pouvoir le démontrer : affichage, livret d’accueil, messages échangés, mention sur le site internet du propriétaire.
- Au nom du propriétaire. Un service compte lorsqu’il est offert par le propriétaire, directement ou par un mandataire qui agit en son nom et pour son compte. Un service vendu à l’invité par une autre entreprise, en son propre nom, ne compte pas pour lui.
Le critère de chaque service, d’après le BOFiP :
- Le petit-déjeuner compte s’il est vendu par l’hébergeur, même préparé par un tiers. Conseiller de bonnes adresses ou installer un distributeur ne suffit pas. Un délai entre la commande et la livraison est admis, tant qu’il ne vide pas l’offre de son sens.
- Le nettoyage est fait avant l’arrivée et proposé de façon régulière pendant le séjour : une proposition par semaine suffit. Laisser du matériel à l’invité ne compte pas.
- Le linge de lit et de toilette est fourni à l’arrivée, et son renouvellement est proposé : une proposition par semaine suffit. Une laverie seule ne compte pas.
- La réception accueille l’invité, l’oriente et l’informe. Elle n’a pas à être permanente ni assurée par une personne. Une boîte à clés seule, sans accueil physique proposé en alternative, ne compte pas pour l’administration.
Ce qu’a changé la décision du Conseil d’État
Le 12 novembre 2025, le Conseil d’État a annulé deux phrases du BOFiP de 2024. Elles jugeaient suffisants, pour un séjour de moins d’une semaine, un ménage et un linge faits seulement avant l’arrivée. Pour le juge, ce ménage préalable peut suffire pour un séjour court, mais pas automatiquement.
La version du BOFiP publiée en 2025 garde une tolérance voisine, pour les séjours de cinq nuits au plus. Elle reste en ligne ; la décision la rend fragile. La prudence est donc de proposer réellement, en cours de séjour, un ménage et un changement de linge.
Sur la réception, la décision est plus nuancée. Que la boîte à clés seule ne suffise pas est la position de l’administration, non celle du juge. Celui-ci rappelle que la réception n’a pas besoin d’être assurée par une personne, et valide l’exemple d’un choix entre un accueil en main propre et une boîte à clés.
Quel est le taux de TVA applicable à la para-hôtellerie ?
Le taux est de 10 % sur le prix du séjour (BOFiP). Le prix devient un prix toutes taxes comprises : sur un séjour affiché 1 100 €, 100 € correspondent à la TVA. Les services vendus en option peuvent suivre leur propre taux, le caractère facultatif étant, pour l’administration, un indice d’opération distincte de l’hébergement.
La franchise : qui facture la TVA, et à partir de quand
Un propriétaire établi en France ne facture pas la TVA tant que ses recettes hors taxes ne dépassent pas 85 000 € l’année précédente et 93 500 € dans l’année en cours. Ce plafond s’apprécie par propriétaire, et non villa par villa (BOFiP, Service-Public). Le seuil unique de 25 000 €, un temps envisagé, a été abandonné.
La franchise a une contrepartie : sous franchise, on ne récupère aucune TVA, ni sur l’achat, ni sur les travaux. Pour en récupérer, il faut renoncer à la franchise par une option, qui engage pour deux ans (Service-Public).
Si vous vivez hors de France
La franchise est réservée aux propriétaires établis en France. Un propriétaire établi dans un autre pays de l’Union européenne peut y prétendre à des conditions particulières : les seuils français, au plus 100 000 € de recettes dans l’ensemble de l’Union, et une notification préalable dans son pays (Service-Public). Pour un propriétaire établi hors de l’Union, en Suisse ou au Royaume-Uni par exemple, les textes ne prévoient en principe pas de franchise : la TVA d’une villa para-hôtelière serait alors due dès le premier euro, avec, selon les cas, un représentant fiscal en France.
Où est « établi » un particulier étranger qui ne fait que louer sa villa en France, les textes ne le disent pas clairement. C’est une lecture, à faire confirmer par un professionnel avant toute décision.
Récupérer la TVA sur l’achat d’une villa neuve
Une villa est « neuve » pendant cinq ans après son achèvement : construction nouvelle, ou rénovation qui la remet à l’état neuf. Achetée à un professionnel pendant ces cinq ans, son prix comprend de la TVA, au taux normal de 20 % (BOFiP, BOFiP). Achetée à un particulier, une villa ne comporte en règle générale aucune TVA : il n’y a rien à récupérer sur l’achat.
Cette TVA se déduit si la villa relève de la para-hôtellerie et si son propriétaire a renoncé à la franchise. Comme on ne déduit rien sous franchise, la question de l’option se pose avant l’achat. Pour un achat sur plan, dit « en l’état futur d’achèvement », la TVA est exigible à chaque versement prévu au contrat : elle se déduit donc au rythme des appels de fonds.
Pour un achat important, il existe le rescrit : l’administration prend position par écrit sur une situation précise. Elle répond dans un délai de trois mois à une demande écrite, précise et complète (impots.gouv.fr).
Grosse rénovation : la TVA des travaux
La TVA des travaux, du mobilier et des autres dépenses de l’activité se déduit dans les mêmes conditions : villa para-hôtelière, propriétaire hors franchise. Mais les taux réservent un piège. Le taux de 10 % des travaux ne s’applique pas aux hébergements dont la location n’est pas exonérée, comme un hôtel, y compris sous franchise (BOFiP). Une villa para-hôtelière paie donc ses travaux à 20 %, là où une location meublée exonérée peut les payer à 10 %, sauf exceptions comme un agrandissement de plus de 10 % de la surface.
Une rénovation lourde peut aussi remettre la villa à l’état neuf. C’est le cas lorsque les travaux refont la majorité des fondations, de la structure ou des façades, ou les deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre : planchers non porteurs, menuiseries extérieures, cloisons, plomberie et sanitaires, électricité, chauffage (BOFiP). La villa est alors neuve pour cinq ans, et ses travaux relèvent du taux normal. Mais cette rénovation ne crée pas de TVA à récupérer sur l’ancien prix d’achat : acquise auprès d’un particulier, la villa n’en comportait pas.
Quels sont les pièges du régime para-hôtelier ?
Le principal tient en un chiffre : vingt ans. La TVA déduite sur une villa est suivie pendant vingt ans, celle du mobilier pendant cinq ans (BOFiP). Si la situation change avant ce terme, le propriétaire rembourse d’un coup la part des années restantes. Un arrêt après dix ans oblige ainsi à rendre à peu près la moitié de la TVA récupérée sur la villa.
Quatre événements déclenchent ce remboursement (BOFiP) :
- les services s’arrêtent ou l’activité cesse : la villa redevient exonérée ;
- le propriétaire revient à la franchise, parce que ses recettes passent sous le seuil sans option, ou parce qu’il dénonce son option ;
- la villa est reprise pour un usage purement privé ;
- la villa est vendue plus de cinq ans après son achèvement, sans que la vente soit soumise à la TVA.
Les semaines que le propriétaire garde pour lui réduisent la part déductible, et au-delà de 90 % d’usage privé, plus rien ne l’est (BOFiP). Une vente dans les cinq ans qui suivent l’achèvement est soumise à la TVA de plein droit, ce qui évite le remboursement ; passé ce délai, le vendeur peut choisir de la soumettre à la TVA (BOFiP).
Et l’impôt sur le revenu ?
La TVA et l’impôt sur le revenu sont deux régimes indépendants (impots.gouv.fr). Pour l’impôt sur le revenu, l’administration considère qu’une activité para-hôtelière n’est pas de la location meublée (BOFiP). Les règles du loueur en meublé, LMNP et LMP, peuvent alors ne plus s’appliquer, avec des effets possibles sur les déficits et sur la plus-value de revente. Le critère n’est d’ailleurs pas tout à fait le même qu’en TVA. Ces cas restent incertains et dépendent de chaque situation. Les règles de la location meublée classique sont présentées dans notre article sur le classement. Les échéances de déclaration et de paiement de l’année sont réunies dans notre calendrier fiscal d’une villa louée.
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et pas encore voté, prévoit de plafonner l’amortissement des locations meublées exercées à titre non professionnel, avec un plafond plus bas pour les meublés de tourisme (Assemblée nationale). Reste à savoir si ce plafond viserait aussi une villa para-hôtelière.
Avant de signer : six questions à se poser
- Quels services seront proposés, au nom de qui, et comment le prouver ?
- Quelles recettes prévoir, au regard de la franchise ?
- Où vivez-vous ?
- Combien de semaines garderez-vous pour vous ?
- Garderez-vous la villa vingt ans, ou la revendrez-vous avant cinq ans ?
- Faut-il demander un rescrit ?
Votre expert-comptable, ou un avocat fiscaliste, est le bon interlocuteur, car chaque situation est particulière.
Ce que nous faisons pour votre villa
Mademoiselle Conciergerie est une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle (transaction et gestion). Nous agissons sous mandat, au nom et pour le compte du propriétaire.
Chez nous, chaque invité est accueilli en personne, à la villa, jamais par une boîte à clés, et le linge est de qualité hôtelière. Le ménage et le linge peuvent être renouvelés en cours de séjour : c’est une option dans chaque villa, comprise dans le prix de certaines. Le petit-déjeuner se commande en option, au moins 48 heures ouvrées à l’avance : brunch, viennoiseries…
Le propriétaire facture toujours les nuitées. Lorsque sa villa relève de la para-hôtellerie, il facture aussi le ménage, la blanchisserie et les petits-déjeuners, et nous lui facturons, à lui, ces prestations réalisées pour son compte.
Pour une villa en para-hôtellerie, nous rendons, au nom du propriétaire, les services qu’elle demande, préparons ses factures et des comptes avec la TVA, en lien avec son expert-comptable ; les déclarations et les choix fiscaux restent les siens.
Nous avons déjà accompagné des propriétaires qui achetaient une villa neuve ou sur plan, ou qui la rénovaient en profondeur : leur expert-comptable étudie la situation fiscale, et nous rendons les services et préparons les pièces. Pour le reste de notre manière de gérer une villa, voyez l’approche para-hôtelière.
Rejoindre notre collection
Chaque villa de notre collection est choisie une à une.
À Agde, Béziers et Sérignan, nos pages Agde, Béziers et Sérignan présentent notre travail dans chaque commune. Les autres démarches d’un propriétaire sont détaillées dans nos articles sur le numéro d’enregistrement et sur le DPE et la loi Le Meur.
Si votre villa partage cette exigence, vous pouvez rejoindre notre collection. Chaque candidature est étudiée personnellement ; nous découvrons ensuite la villa avec vous, sur place, sans que vous ayez rien à préparer. Nos questions fréquentes répondent aux premières interrogations, Confier une villa d’exception détaille les étapes ; nous répondons aux suivantes de vive voix.
Informations vérifiées le 3 octobre 2026. Les articles du code consacrés à la TVA changent de numéro le 1er janvier 2027 ; en principe, les règles restent les mêmes. Cet article informe et ne remplace pas un conseil personnalisé.
