Para-hôtellerie und Mehrwertsteuer

„Para-hôtellerie“, auf Deutsch etwa „hotelähnliche Vermietung“, steht zunächst für einen Service: die Sorgfalt eines guten Hotels, in ein Privathaus gebracht. In Frankreich ist es zugleich eine steuerliche Regel: vier Dienstleistungen, von denen das Gesetz mindestens drei verlangt, eine Mehrwertsteuer von 10 % und, bei einer neuen oder grundlegend renovierten Villa, eine Mehrwertsteuer, die sich unter Bedingungen abziehen lässt. Hier steht, was die französischen Texte am 3. Oktober 2026 sagen, mit ihren Quellen. Die verlinkten amtlichen Texte sind, wo nicht anders vermerkt, französisch.

Zwei Hinweise vorab. „Mehrwertsteuer“ heißt auf Französisch „TVA“ (taxe sur la valeur ajoutée); in Deutschland und Österreich spricht man auch von Umsatzsteuer. Und „Parahotellerie“ bezeichnet in der Schweizer Tourismusstatistik etwas anderes, nämlich Campingplätze, Ferienwohnungen und -häuser sowie Gruppenunterkünfte (Bundesamt für Statistik, auf Deutsch). Hier geht es um die französische, steuerliche Bedeutung des Begriffs. Wer nicht in Frankreich lebt, findet im Abschnitt „Wenn Sie nicht in Frankreich leben“ die Besonderheiten, die für ihn gelten.

Eine vermietete Villa ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit

Die Vermietung einer möblierten Villa ist in Frankreich von der Mehrwertsteuer befreit, und der Eigentümer kann nicht wählen, sie dennoch zu zahlen: Die Finanzverwaltung spricht von einer Befreiung „ohne Möglichkeit zur Option“ (BOFiP, das amtliche Bulletin, in dem sie ihre Auslegung veröffentlicht). Das Wort „steuerpflichtig“ (assujetti) führt leicht in die Irre: Ein Vermieter kann im Sinne der Mehrwertsteuer steuerpflichtig sein und trotzdem befreite Umsätze erbringen. Entscheidend ist, ob er die Mehrwertsteuer in Rechnung stellen muss (impots.gouv.fr).

Die Para-hôtellerie ist die Ausnahme, und sie gilt von Rechts wegen. Man entscheidet sich nicht für sie: Sobald die Bedingungen erfüllt sind, wird Mehrwertsteuer fällig, ob der Eigentümer es wollte oder nicht; die Kleinunternehmerregelung, von der weiter unten die Rede ist, bleibt vorbehalten.

Welche Dienstleistungen zählen zur Para-hôtellerie?

Zwei Bedingungen gelten zugleich. Die möblierte Villa wird für Aufenthalte angeboten, die nach Wahl des Gastes höchstens dreißig Nächte dauern können. Und sie wird von mindestens drei der folgenden vier Dienstleistungen begleitet: Frühstück, regelmäßige Reinigung, Wäsche (Bettwäsche und Handtücher) und Empfang der Gäste (BOFiP). Wer eine Villa ausschließlich für jeweils ein Quartal vermietet, erfüllt die Bedingung nicht.

Vier Dienstleistungen, von denen das Gesetz mindestens drei verlangt: Auf die Genauigkeit kommt es an, denn die Vorstellung, der Staat verlange alle vier, ist noch weit verbreitet. So war es bis 2002; seit dem 1. Januar 2003 genügen drei (Légifrance, Fassung bis 2002; Fassung seit 2003).

Zwei Klarstellungen der Finanzverwaltung:

• Angeboten, nicht zwingend genutzt. Die Dienstleistungen können im Preis enthalten sein oder als Option verkauft werden, und der Gast muss sie nicht in Anspruch nehmen. Sie müssen tatsächlich angeboten werden, und das muss sich belegen lassen: durch Aushang, Gästemappe, ausgetauschte Nachrichten oder einen Hinweis auf der Website des Eigentümers.
• Im Namen des Eigentümers. Eine Dienstleistung zählt, wenn der Eigentümer sie anbietet, unmittelbar oder über einen Bevollmächtigten, der in seinem Namen und für seine Rechnung handelt. Eine Dienstleistung, die ein anderes Unternehmen dem Gast in eigenem Namen verkauft, zählt für den Eigentümer nicht.

Das Kriterium jeder Dienstleistung, nach dem BOFiP:

• Das Frühstück zählt, wenn der Beherbergende es verkauft, auch wenn ein Dritter es zubereitet. Gute Adressen zu empfehlen oder einen Automaten aufzustellen genügt nicht. Eine Frist zwischen Bestellung und Lieferung ist zulässig, solange sie das Angebot nicht seines Sinns beraubt.
• Die Reinigung erfolgt vor der Ankunft und wird während des Aufenthalts regelmäßig angeboten; ein Angebot pro Woche genügt. Dem Gast Putzmaterial zu überlassen zählt nicht.
• Die Wäsche, also Bettwäsche und Handtücher, wird zu Beginn des Aufenthalts gestellt, und ihr Wechsel wird angeboten; auch hier genügt ein Angebot pro Woche. Eine Waschmöglichkeit allein zählt nicht.
• Der Empfang begrüßt den Gast, weist ihm den Weg und informiert ihn. Er muss weder ständig besetzt noch persönlich sein. Eine Schlüsselbox allein, ohne einen alternativ angebotenen persönlichen Empfang vor Ort, zählt für die Finanzverwaltung nicht.

Was das Urteil des Conseil d’État geändert hat

Am 12. November 2025 hat der Conseil d’État, das oberste französische Verwaltungsgericht, zwei Sätze des BOFiP von 2024 aufgehoben. Sie hielten bei einem Aufenthalt von weniger als einer Woche eine Reinigung und einen Wäschewechsel allein vor der Ankunft für ausreichend. Nach Auffassung des Gerichts kann diese Reinigung vor der Ankunft bei einem kurzen Aufenthalt genügen, aber nicht automatisch.

Die 2025 veröffentlichte Fassung des BOFiP enthält eine ähnliche Toleranz für Aufenthalte von höchstens fünf Nächten. Sie ist weiterhin online; das Urteil macht sie angreifbar. Vorsichtshalber sollten daher während des Aufenthalts tatsächlich eine Reinigung und ein Wäschewechsel angeboten werden.

Beim Empfang fällt die Entscheidung differenzierter aus. Dass eine Schlüsselbox allein nicht genügt, ist die Auffassung der Finanzverwaltung, nicht die des Gerichts. Dieses erinnert daran, dass der Empfang nicht von einer Person erbracht werden muss, und billigt das Beispiel einer Wahl zwischen persönlichem Empfang und Schlüsselbox.

Welcher Mehrwertsteuersatz gilt?

Der Satz beträgt 10 % auf den Preis des Aufenthalts (BOFiP). Der Preis wird zum Bruttopreis: Bei einem Aufenthalt, der mit 1.100 € ausgewiesen ist, entfallen 100 € auf die Mehrwertsteuer. Als Option verkaufte Dienstleistungen können ihrem eigenen Steuersatz folgen: Dass sie freiwillig sind, gilt der Finanzverwaltung als Indiz für einen vom Aufenthalt getrennten Umsatz.

Die Kleinunternehmerregelung: wer die Mehrwertsteuer in Rechnung stellt, und ab wann

Ein in Frankreich ansässiger Eigentümer stellt keine Mehrwertsteuer in Rechnung, solange seine Einnahmen ohne Mehrwertsteuer im Vorjahr 85.000 € und im laufenden Jahr 93.500 € nicht übersteigen. Diese Grenze gilt je Eigentümer, nicht je Villa (BOFiP, Service-Public). Die zeitweise erwogene einheitliche Schwelle von 25.000 € wurde aufgegeben. Im Französischen heißt diese Regelung „franchise en base“; es gelten ihre französischen Schwellen, nicht die Ihres Wohnsitzlandes.

Die Regelung hat eine Kehrseite: Wer sie nutzt, kann keine Vorsteuer abziehen, das heißt keine ihm in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer, weder beim Kauf noch bei Bauarbeiten. Um Vorsteuer abzuziehen, muss man auf die Regelung verzichten, durch eine Option, die für zwei Jahre bindet (Service-Public).

Wenn Sie nicht in Frankreich leben

Für Eigentümer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist das der wichtigste Abschnitt. Die französische Kleinunternehmerregelung steht grundsätzlich Eigentümern zu, die in Frankreich ansässig sind. Als ansässig gilt, wer den Sitz seiner wirtschaftlichen Tätigkeit in Frankreich hat oder, falls er keinen hat, dort seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt (BOFiP). Es zählt das französische Recht: Die Kleinunternehmerregelung Ihres Wohnsitzlandes erfasst Umsätze in Frankreich nicht von selbst.

• Ansässig in einem anderen EU-Land, etwa Deutschland oder Österreich. Ein Eigentümer kann die französische Regelung dennoch zu denselben Bedingungen nutzen wie ein in Frankreich Ansässiger, wenn sein Umsatz in der gesamten Europäischen Union 100.000 € nicht übersteigt und er die Inanspruchnahme zuvor in dem Land angemeldet hat, in dem er ansässig ist (Service-Public, BOFiP).
• Ansässig außerhalb der EU, etwa in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich. Für einen solchen Eigentümer sehen die Texte grundsätzlich keine Kleinunternehmerregelung vor. Fällt seine Villa unter die Para-hôtellerie, wäre die Mehrwertsteuer dann ab dem ersten Euro geschuldet, gegebenenfalls mit einem Fiskalvertreter in Frankreich (représentant fiscal).

Wo ein Privateigentümer, der lediglich seine Villa in Frankreich vermietet, als „ansässig“ gilt, sagen die Texte nicht klar. Was hier steht, ist eine Lesart der Texte, die Sie vor jeder Entscheidung von einem Fachmann bestätigen lassen sollten.

Mehrwertsteuer beim Kauf einer Neubauvilla: der Vorsteuerabzug

Eine Villa gilt fünf Jahre nach ihrer Fertigstellung als „neu“: als Neubau oder als Haus, das eine Renovierung wieder in den Neuzustand versetzt hat. Wird sie in diesen fünf Jahren von einem gewerblichen Verkäufer erworben, etwa einem Bauträger, enthält ihr Preis Mehrwertsteuer zum Normalsatz von 20 % (BOFiP, BOFiP). Wird sie von einer Privatperson erworben, enthält der Preis in aller Regel keine Mehrwertsteuer: Beim Kauf gibt es dann nichts abzuziehen.

Diese Mehrwertsteuer lässt sich als Vorsteuer abziehen, wenn die Villa unter die Para-hôtellerie fällt und ihr Eigentümer auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet hat. Da unter der Kleinunternehmerregelung nichts abziehbar ist, stellt sich die Frage der Option vor dem Kauf. Beim Kauf vom Bauträger vor der Fertigstellung („vente en l’état futur d’achèvement“, kurz VEFA) wird die Mehrwertsteuer mit jeder im Vertrag vorgesehenen Zahlung fällig; sie wird daher im Rhythmus der Abschlagszahlungen abgezogen.

Bei einem größeren Kauf gibt es das „Rescrit“: Die Finanzverwaltung nimmt schriftlich zu einer genau beschriebenen Situation Stellung, ähnlich einer verbindlichen Auskunft. Sie antwortet innerhalb von drei Monaten auf einen schriftlichen, präzisen und vollständigen Antrag (impots.gouv.fr).

Große Renovierung: die Mehrwertsteuer der Arbeiten

Die Mehrwertsteuer auf Arbeiten, Möbel und andere Ausgaben der Tätigkeit ist unter denselben Bedingungen abziehbar: Villa in der Para-hôtellerie, Eigentümer außerhalb der Kleinunternehmerregelung. Bei den Steuersätzen lauert allerdings ein Fallstrick. Der ermäßigte Satz von 10 % für Bauarbeiten gilt nicht für Beherbergungen, deren Vermietung nicht befreit ist, wie ein Hotel, und das auch unter der Kleinunternehmerregelung (BOFiP). Eine Villa in der Para-hôtellerie zahlt ihre Arbeiten daher zu 20 %, während eine befreite möblierte Vermietung sie zu 10 % zahlen kann, vorbehaltlich von Ausnahmen wie einer Vergrößerung der Fläche um mehr als 10 %.

Eine umfassende Renovierung kann das Haus außerdem in den Neuzustand versetzen. Das ist der Fall, wenn die Arbeiten die Mehrheit der Fundamente, der tragenden Struktur oder der Fassaden erneuern, oder wenn sie von jedem der sechs Elemente des Ausbaus zwei Drittel erneuern: nicht tragende Böden und Decken, Außenfenster und -türen, Trennwände, Sanitär- und Wasserinstallationen, Elektrik und Heizung (BOFiP). Die Villa ist dann fünf Jahre lang „neu“, und ihre Arbeiten unterliegen dem Normalsatz. Diese Renovierung schafft aber keine abziehbare Mehrwertsteuer auf den früheren Kaufpreis: Wurde die Villa von einer Privatperson erworben, enthielt sie keine.

Die Fallstricke der Para-hôtellerie: zwanzig Jahre Bindung

Der größte Fallstrick steckt in einer Zahl: zwanzig Jahre. Die auf eine Villa abgezogene Mehrwertsteuer wird zwanzig Jahre lang nachverfolgt, die auf Möbel fünf Jahre (BOFiP). Ändert sich die Lage vor Ablauf dieser Frist, zahlt der Eigentümer den Anteil der verbleibenden Jahre auf einmal zurück. Endet die Para-hôtellerie nach zehn Jahren, ist daher etwa die Hälfte der auf die Villa abgezogenen Mehrwertsteuer zurückzuzahlen. Das Prinzip, in Deutschland als Vorsteuerberichtigung bekannt, heißt in Frankreich „régularisation“ und läuft bei Immobilien über zwanzig Jahre.

Vier Ereignisse lösen diese Rückzahlung aus (BOFiP):

• Die Dienstleistungen enden oder die Tätigkeit wird eingestellt: Die Villa wird wieder befreit.
• Der Eigentümer fällt in die Kleinunternehmerregelung zurück, weil seine Einnahmen ohne Option unter die Schwelle sinken oder weil er seine Option kündigt.
• Die Villa wird für eine rein private Nutzung zurückgenommen.
• Die Villa wird mehr als fünf Jahre nach ihrer Fertigstellung verkauft, ohne dass der Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt.

Die Wochen, die der Eigentümer für sich behält, verringern den abziehbaren Anteil, und bei mehr als 90 % privater Nutzung ist nichts mehr abziehbar (BOFiP). Ein Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach der Fertigstellung unterliegt von Rechts wegen der Mehrwertsteuer, wodurch die Rückzahlung entfällt; nach Ablauf dieser Frist kann der Verkäufer wählen, ihn der Mehrwertsteuer zu unterwerfen (BOFiP).

Und die Einkommensteuer?

Mehrwertsteuer und Einkommensteuer sind zwei voneinander unabhängige Regelungen (impots.gouv.fr). Bei der Einkommensteuer geht die französische Finanzverwaltung davon aus, dass eine hotelähnliche Tätigkeit keine möblierte Vermietung ist (BOFiP). Die Regeln für Vermieter möblierten Wohnraums, LMNP („loueur en meublé non professionnel“) und LMP („loueur en meublé professionnel“), können dann entfallen, mit möglichen Folgen für Verluste und für den Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf. Das Kriterium ist übrigens nicht ganz dasselbe wie bei der Mehrwertsteuer. Diese Fälle bleiben unsicher und hängen von jeder einzelnen Situation ab. Wer außerhalb Frankreichs lebt, muss zudem klären, was das Wohnsitzland mit den französischen Einkünften macht; auch das gehört in das Gespräch mit dem Steuerberater. Die Regeln der klassischen möblierten Vermietung stellt unser Beitrag zur Klassifizierung als Meublé de Tourisme vor.

Der Entwurf des französischen Finanzgesetzes für 2027, am 1. Oktober 2026 eingebracht und noch nicht verabschiedet, sieht vor, die Abschreibung bei nicht berufsmäßig betriebenen möblierten Vermietungen zu deckeln, mit einer niedrigeren Obergrenze für Meublés de Tourisme (Assemblée nationale). Offen ist, ob diese Obergrenze auch eine Villa in der Para-hôtellerie träfe.

Vor der Unterschrift: sechs Fragen

1. Welche Dienstleistungen werden angeboten, in wessen Namen, und wie lässt sich das belegen?
2. Mit welchen Einnahmen ist zu rechnen, gemessen an der Kleinunternehmerregelung?
3. Wo leben Sie?
4. Wie viele Wochen behalten Sie für sich?
5. Behalten Sie die Villa zwanzig Jahre, oder verkaufen Sie sie vor Ablauf von fünf Jahren?
6. Sollten Sie ein Rescrit beantragen?

Ihr Steuerberater oder ein auf Steuerrecht spezialisierter Rechtsanwalt ist der richtige Ansprechpartner, denn jeder Fall liegt anders. Bei einer Villa in Frankreich lohnt es sich, jemanden zu wählen, der das französische Recht kennt.

Was wir für Ihre Villa tun

Mademoiselle Conciergerie ist eine Immobilienagentur und besitzt den französischen Berufsausweis (carte professionnelle) „Transaction et Gestion“ für Immobilienvermittlung und -verwaltung. Wir handeln aufgrund eines Verwaltungsmandats im Namen und für Rechnung des Eigentümers.

Bei uns wird jeder Gast persönlich an der Villa empfangen, nie über eine Schlüsselbox, und die Wäsche hat Hotelqualität. Reinigung und Wäschewechsel lassen sich auch während des Aufenthalts buchen: In jeder Villa gibt es sie als Option, in manchen sind sie im Preis enthalten. Das Frühstück bestellen unsere Gäste als Option, mindestens zwei Arbeitstage im Voraus: Brunch, Croissants und anderes Gebäck …

Die Übernachtungen stellt stets der Eigentümer in Rechnung. Fällt seine Villa unter die Para-hôtellerie, rechnet er auch Reinigung, Wäscherei und Frühstück ab, und wir wiederum berechnen ihm diese Leistungen, die wir in seinem Auftrag erbringen.

Wir erbringen im Namen des Eigentümers die Dienstleistungen, die die Para-hôtellerie verlangt, bereiten seine Rechnungen und Abrechnungen mit Mehrwertsteuer vor, in Abstimmung mit seinem Steuerberater. Die Steuererklärungen und die steuerlichen Entscheidungen bleiben seine Sache.

Wir haben bereits Eigentümer begleitet, die eine neue Villa kauften, auch vor ihrer Fertigstellung, oder ein Haus grundlegend renovierten: Deren Steuerberater prüft die steuerliche Lage, wir erbringen die Dienstleistungen und bereiten die Unterlagen vor. Wie wir eine Villa darüber hinaus betreuen, steht in unserem Beitrag zum Service in Hotelqualität.

Teil unserer Kollektion werden

Jede Villa unserer Kollektion wird einzeln ausgewählt.

In Agde, Béziers und Sérignan stellen unsere Seiten zu Agde, Béziers und Sérignan unsere Arbeit in der jeweiligen Gemeinde vor. Die weiteren Schritte eines Eigentümers, von der Anmeldung bei der Gemeinde bis zur Kurtaxe, beschreibt unser Beitrag Ferienvilla über eine Agentur vermieten.

Wenn Ihre Villa diesen Anspruch teilt, können Sie Teil unserer Kollektion werden. Jede Bewerbung prüfen wir persönlich; anschließend lernen wir die Villa gemeinsam mit Ihnen vor Ort kennen, ohne dass Sie etwas vorbereiten müssen. Unsere häufigen Fragen beantworten die ersten Fragen; alle weiteren besprechen wir gern persönlich mit Ihnen, über die Kontaktseite. Sie können uns gern auf Deutsch schreiben.

Angaben geprüft am 3. Oktober 2026. Die Vorschriften zur Mehrwertsteuer wechseln am 1. Januar 2027 in ein anderes französisches Gesetzbuch und werden neu nummeriert; grundsätzlich bleiben die Regeln dieselben. Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine individuelle Beratung. Maßgeblich sind allein die verlinkten französischen Texte.