Ferienvilla in Frankreich: welche Steuern, und wann?

Eine Villa im Languedoc zu erwerben, ist der einfache Teil. Dann folgt der französische Steuerkalender mit Begriffen, die Ihnen niemand erklärt hat: CFE, taxe foncière, taxe de séjour. Kompliziert ist das alles nicht, sobald man weiß, wer was verlangt und wann. Diese Übersicht ordnet die Fristen nach dem Jahresablauf, mit den offiziellen Daten für 2026. Die Daten für 2027 sind noch nicht veröffentlicht; wir ergänzen den Artikel, sobald sie vorliegen. Die meisten der verlinkten amtlichen Seiten sind auf Französisch.

Für welchen Fall gilt dieser Kalender?

Für den häufigsten: Eigentümer, die in Frankreich leben und ihre Villa in eigenem Namen als möblierte Ferienunterkunft (meublé de tourisme) vermieten. Eine Gesellschaft, ein gewerblicher Vermieter oder ein Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland kann andere Regeln und mitunter andere Fristen haben. Sozialabgaben und der Gewinn beim Weiterverkauf sind eigene Themen. Wenn Sie außerhalb Frankreichs leben, sagt Ihnen Ihr Steuerberater, wie sich das alles in Ihre eigene Steuererklärung einfügt. Für Ihren Einzelfall in Frankreich ist der französische Steuerberater (expert-comptable) der richtige Ansprechpartner.

Welche Steuern fallen bei einer Ferienvilla in Frankreich an?

Sieben Begriffe begegnen Ihnen immer wieder. Hier in einfachen Worten.

• Taxe foncière. Die jährliche Grundsteuer, die der Eigentümer an das französische Finanzamt zahlt.
• Taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Die Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze; sie richtet sich nach der Nutzung, die Sie für das Haus angeben.
• CFE (cotisation foncière des entreprises). Eine lokale Gewerbesteuer. Die Vermietung möblierter Räume gilt als gewerbliche Tätigkeit, deshalb fällt sie an. Sie wird am häufigsten vergessen.
• Einkommensteuer (impôt sur le revenu). Die Mieteinnahmen erklären Sie im Frühjahr in der jährlichen Steuererklärung.
• Taxe de séjour. Die Kurtaxe. Die Gäste zahlen sie pro Person und Nacht; wer die Villa vermietet, zieht sie ein und führt sie an die Gemeinde ab.
• TVA. Die französische Mehrwertsteuer. Eine Villa, die auf die übliche Weise vermietet wird, ist grundsätzlich befreit. Die hotelähnliche Ausnahme erklären wir weiter unten.
• IFI (impôt sur la fortune immobilière). Eine Vermögensteuer auf Immobilien; sie betrifft Sie erst ab einem steuerpflichtigen Netto-Immobilienvermögen von 1,3 Millionen Euro.

Dazu kommen zwei Wörter: Der espace professionnel ist Ihr Geschäftskonto auf der Website der französischen Steuerverwaltung (impots.gouv.fr). Dort erscheint Ihr CFE-Bescheid, und bei der Gewinnermittlung nach dem „réel“-Regime reichen Sie dort ein. Die SIREN ist die Nummer, mit der Ihre Vermietung als Unternehmen geführt wird.

Was ist jeden Monat zu tun?

• Der 15. Vorauszahlung der Einkommensteuer (acompte de prélèvement à la source) auf Ihre Einnahmen aus möblierter Vermietung: jeden Monat oder, bei vierteljährlicher Zahlung, im Februar, Mai, August und November (offizieller Steuerkalender, auf Französisch). Die Höhe ändern Sie in Ihrem Online-Steuerkonto bis zum 22. des Monats für den Folgemonat (impots.gouv.fr, auf Französisch).
• Vor dem 15., in Agde. Online-Meldung der Übernachtungen des Vormonats für die Kurtaxe (Hérault Méditerranée, auf Französisch).

Was gilt im Januar?

• 1. Januar: der Stichtag. Die Verwaltung legt Ihre Lage an diesem Tag zugrunde. Die CFE schuldet, wer die Tätigkeit ausübt, die Grundsteuer der Eigentümer, die Wohnsteuer für Zweitwohnsitze richtet sich nach der angegebenen Nutzung.
• 15. Januar in Béziers und Sérignan, 31. Januar in Agde. Abführung der Kurtaxe für September bis Dezember. Zieht eine Buchungsplattform die Steuer ein, meldet und zahlt sie diese selbst. Bei den übrigen Aufenthalten kassiert der Vermieter die Kurtaxe vor der Abreise vom Gast und führt sie dann ab. Im Rahmen unseres Verwaltungsmandats übernehmen wir das für Sie.

Was gilt von April bis Juni?

• Mitte April. Die Online-Steuererklärung wird geöffnet: 2026 am 14. April. Die möblierte Vermietung wird auf dem Formular 2042-C-PRO angegeben, das die Hauptsteuererklärung ergänzt. Beim vereinfachten Micro-BIC-Regime beträgt der Pauschalabzug 50 % für eine klassifizierte Ferienunterkunft und 30 % für eine nicht klassifizierte. Für die 2025 erzielten Einnahmen, die 2026 erklärt werden, liegt die Obergrenze bei 77.700 € für eine klassifizierte und bei 15.000 € für eine nicht klassifizierte Unterkunft; für die Einnahmen 2026 bis 2028 steigt sie für klassifizierte Unterkünfte auf 83.600 € (BOFiP, auf Französisch). Die Klassifizierung erklärt unser Artikel zur Klassifizierung als Ferienunterkunft.
• Anfang Mai. Im réel-Regime (tatsächliche Gewinnermittlung) wird das Steuerpaket (Formular 2031) 2026 am 5. Mai eingereicht, bei Online-Abgabe mit fünfzehn Tagen Aufschub (offizieller Steuerkalender, auf Französisch). Dazu braucht man einen espace professionnel. Das Ergebnis wird anschließend in das Formular 2042-C-PRO übernommen.
• 15. Mai in Béziers und Sérignan, 31. Mai in Agde. Kurtaxe für Januar bis April.
• Ende Mai, Anfang Juni. Letzte Frist für die Online-Einkommensteuererklärung: 2026 der 21. Mai, der 28. Mai oder der 4. Juni, je nach Département Ihres Wohnorts. Die IFI wird gleichzeitig erklärt, wenn Ihr steuerpflichtiges Netto-Immobilienvermögen 1,3 Millionen Euro übersteigt, und je nach Bescheid im September oder November gezahlt.
• 15. Juni. Vorauszahlung der CFE in Höhe der Hälfte des Vorjahresbetrags, sofern dieser mindestens 3.000 € betrug. Der 30. Juni ist der letzte Tag, um für das laufende Jahr auf monatliche Zahlung umzustellen: für CFE, Grundsteuer, Wohnsteuer und IFI. Wer vor dem 15. Juni umstellt, vermeidet die Vorauszahlung (impots.gouv.fr, auf Französisch).

Was gilt im September?

• 15. September in Béziers und Sérignan, 30. September in Agde. Kurtaxe für Mai bis August.
• 25. September. Restzahlung der Einkommensteuer 2026: in einer Summe abgebucht oder, ab 300 €, in vier Raten bis zum 28. Dezember.

Was gilt im Oktober?

• 15. Oktober. Die Grundsteuer. Der Bescheid ist 2026 seit dem 27. August online; fällig ist sie am 15. Oktober, bei Online-Zahlung am 20. Oktober (impots.gouv.fr, auf Französisch). Ein neuer Pool oder Anbau ist innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten zu melden.
• Viertes Quartal. Der nationale Online-Dienst für die Registrierung von Ferienunterkünften soll starten. Die praktischen Schritte teilen wir Ihnen mit, sobald es so weit ist.

Was gilt im November und Dezember?

• Ab 2. November. Wohnsteuerbescheide für Zweitwohnsitze, 2026 online. Fällig ist die Zahlung am 15. Dezember, online am 20. Dezember. Diese Steuer folgt aus der Nutzungsangabe, die Sie im Immobilien-Dienst (Biens immobiliers) der Steuer-Website machen. Aktualisieren Sie sie, sobald sich etwas ändert.
• 15. Dezember. Restzahlung der CFE, online oder per Lastschrift. Es ist auch der letzte Tag, um die lokalen Steuern des nächsten Jahres auf monatliche Zahlung umzustellen, mit Abbuchungen ab Januar.
• 31. Dezember. Meldung der Vermietungstätigkeit für die CFE (Formular 1447-C), falls die Vermietung im Lauf des Jahres begonnen hat.
• Im Blick behalten. Der Entwurf des Finanzgesetzes für 2027, am 1. Oktober 2026 eingebracht und noch nicht verabschiedet, sieht vor, die Abschreibung einer nicht berufsmäßig vermieteten Ferienunterkunft auf 1,5 % und 5.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt zu begrenzen.

Die CFE in vier Punkten

1. Wer zahlt. Wer möblierte Räume vermietet, ist steuerpflichtig: Die Tätigkeit ist gewerblich.
2. Wie und wann. Der Bescheid kommt nicht mehr per Post. Sie finden ihn in Ihrem espace professionnel auf der Steuer-Website, mit Ihrer SIREN-Nummer. Fällig ist die Zahlung am 15. Dezember, bei einem Wochenende am nächsten Werktag.
3. Was sie mindert. Im Jahr der Aufnahme der Tätigkeit ist nichts zu zahlen; im Folgejahr wird die Bemessungsgrundlage halbiert. Ein Mindestbetrag, den die Gemeinde je nach Einnahmen festlegt, gilt, wenn der Mietwert niedriger ist. Einnahmen von höchstens 5.000 € befreien von diesem Mindestbetrag, nicht aber von der nach dem Mietwert berechneten CFE.
4. Eine Befreiung zum Prüfen. Wer die Villa außerhalb der Vermietungszeiten selbst nutzt, als Haupt- oder Zweitwohnsitz, ist grundsätzlich befreit, auch wenn eine Agentur sie für ihn vermietet, es sei denn, die Gemeinde oder der Gemeindeverband hat anders beschlossen. Eine Villa, die allein der Vermietung dient, bleibt in der CFE. Eine Villa, die Sie als Zweitwohnsitz nutzen, unterliegt dagegen der Wohnsteuer. Ihr zuständiges Unternehmensfinanzamt (service des impôts des entreprises) bestätigt Ihre Situation.

Und die Mehrwertsteuer?

Eine Villa, die auf die übliche Weise vermietet wird, ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit; die Ausnahme der Para-hôtellerie wählt man nicht aus freien Stücken. Die Regel erklärt unser Artikel Para-hôtellerie und Mehrwertsteuer. Fällt Ihre Villa darunter, wird der Kalender voller.

• Unterhalb der Kleinunternehmergrenze ist keine Erklärung abzugeben: 85.000 € Umsatz ohne Steuer im Vorjahr, 93.500 € im laufenden Jahr. Darüber ist die Mehrwertsteuer ab dem folgenden 1. Januar fällig oder sobald die zweite Grenze überschritten wird. Für einen Eigentümer mit Sitz außerhalb Frankreichs gelten andere Regeln (Service-Public, auf Französisch).
• Oberhalb der Grenze oder auf Antrag. 2026 sieht das vereinfachte Regime eine Jahreserklärung am 5. Mai und zwei Vorauszahlungen im Juli und Dezember vor, jeweils zwischen dem 15. und dem 24.; das Normalregime eine monatliche oder vierteljährliche Erklärung zwischen dem 15. und dem 24. des Folgemonats. Die Option für die Mehrwertsteuer gilt ab dem ersten Tag des Monats, in dem sie erklärt wird, für mindestens zwei Jahre.
• Ab dem 1. Januar 2027 entfällt das vereinfachte Regime: Die Erklärung wird vierteljährlich, auf Antrag oder oberhalb von einer Million Euro Umsatz monatlich. Die letzte Jahreserklärung für 2026 wird am 4. Mai 2027 erwartet.

Und die elektronischen Rechnungen?

Seit dem 1. September 2026 muss jedes Unternehmen elektronische Rechnungen empfangen können. Nach dem Merkblatt der Verwaltung für Vermieter möblierter Unterkünfte muss ein Vermieter, der mehrwertsteuerpflichtig ist (auch wenn befreit) und eine SIREN-Nummer besitzt, eine zugelassene Plattform für den Empfang wählen. Für eine mehrwertsteuerpflichtige Vermietung gilt für kleine und mittlere Unternehmen spätestens ab dem 1. September 2027 die Pflicht, elektronische Rechnungen zu stellen und die Verkaufsdaten zu übermitteln.

Was tun wir für Ihre Villa?

Mademoiselle Conciergerie ist eine Immobilienagentur mit der französischen Berufskarte (Vermittlung und Verwaltung). Im Rahmen des Mandats erledigen wir die Formalitäten Ihrer Villa: die Anmeldung bei der Gemeinde sowie Einzug und Abführung der Kurtaxe. Sie haben Online-Zugriff auf Ihren Kalender, Ihre Abrechnungen und Ihre Unterlagen. Fällt Ihre Villa unter die Mehrwertsteuer, bereiten wir Ihre Rechnungen und Abrechnungen mit Mehrwertsteuer vor, in Abstimmung mit Ihrem Steuerberater; die Erklärungen und die steuerlichen Entscheidungen bleiben Ihre.

Wenn Sie außerhalb Frankreichs leben, sagt Ihnen Ihr Steuerberater, wie sich das alles in Ihre eigene Steuererklärung einfügt. Wir arbeiten gern mit ihm zusammen. Unsere Ratgeber zur Vermietung Ihrer Ferienvilla über eine Agentur und zum Verwalten-Lassen Ihrer Villa in Frankreich beschreiben die weiteren Schritte; für den Energieausweis gibt es einen eigenen Kalender in unserem Artikel zum Energieausweis (DPE) bei Ferienvermietung.

Teil unserer Kollektion werden

Jede Villa unserer Kollektion wird einzeln ausgewählt. Die Villa Halo und die Villa Selva vermitteln einen Eindruck davon. Wenn Ihre Villa denselben Anspruch teilt, können Sie Teil unserer Kollektion werden; jede Bewerbung wird persönlich geprüft. Unsere häufigen Fragen beantworten die ersten Anliegen, und unsere Seiten für Agde, Béziers und Sérignan bündeln die Formalitäten vor Ort.

Angaben geprüft am 3. Oktober 2026. Die Daten für 2027 ergänzen wir, sobald sie veröffentlicht sind. Dieser Artikel informiert und ersetzt keine individuelle Beratung.