Energieausweis (DPE) in Frankreich: was Eigentümer wissen sollten

Wer eine Villa im Languedoc besitzt, hört früher oder später vom DPE. Das ist der französische Energieausweis, und ein neues Gesetz, das loi Le Meur vom 19. November 2024, macht ihn nun auch zum Thema für Villen, die an Feriengäste vermietet werden. Eile ist nicht geboten: Der Zeitplan reicht bis 2034. Hier steht, was gilt, Stand 3. Oktober 2026. Die meisten der verlinkten amtlichen Seiten sind auf Französisch.

Was ist der DPE?

Das diagnostic de performance énergétique stuft ein Haus von A (sehr sparsam) bis G ein. Bewertet werden Heizung, Kühlung, Warmwasser, Beleuchtung und Hilfsgeräte, unter Berücksichtigung der Klimazone. Für eine Klasse muss das Haus die Schwelle in beiden Bereichen erreichen, Energie und Klima.

Erstellt wird er von einem zertifizierten Gutachter (diagnostiqueur), auf Veranlassung und auf Kosten des Eigentümers; die Preise sind nicht reguliert (Ministerium für ökologischen Wandel, auf Französisch). Ein seit dem 1. Juli 2021 erstellter Ausweis gilt zehn Jahre; die von 2018 bis Juni 2021 haben seit dem 1. Januar 2025 ihre Gültigkeit verloren. Seine 13-stellige Nummer lässt sich im DPE-Register der ADEME prüfen (auf Französisch).

Was ändert das Loi Le Meur für eine Ferienvilla?

Das Gesetz vom 19. November 2024 soll die örtliche Kontrolle der Ferienvermietung stärken. Es enthält zwei Regeln zur Energie. Seine Bezeichnung für eine Ferienvilla ist meublé de tourisme: ein möbliertes Haus, das als Ganzes an Gäste auf der Durchreise vermietet wird, die dort nicht wohnen, tageweise, wochenweise oder monatsweise. Unsere Villen gehören dazu.

• Für die Genehmigung zur Nutzungsänderung (autorisation de changement d’usage) einer Ferienunterkunft legt der Eigentümer einen DPE der Klassen A bis E vor, ab dem 1. Januar 2034 der Klassen A bis D. Das gilt nur im französischen Mutterland und nur dort, wo die Gemeinde das Genehmigungsverfahren eingeführt hat.
• Ab dem 1. Januar 2034 muss jede Ferienunterkunft die energetischen Mindestanforderungen einer „angemessenen“ Wohnung (logement décent) erfüllen, außer sie ist der Hauptwohnsitz des Vermieters.

Welche Fristen gelten?

• 21. November 2024. Wo die Gemeinde die Genehmigung zur Nutzungsänderung eingeführt hat, gehört zum Antrag ein DPE der Klassen A bis E. Die Gemeinde verlangt einen gültigen Ausweis (Praxisleitfaden des Staates 2025, auf Französisch).
• 1. Januar 2026. Für Ausweise, die ab diesem Datum erstellt werden, sinkt der Umrechnungsfaktor von Strom in Primärenergie von 2,3 auf 1,9. Frühere, noch gültige Ausweise bleiben gültig und können kostenlos und ohne neuen Besuch aktualisiert werden, wenn sich die Einstufung verbessert (Service-Public, auf Französisch).
• Viertes Quartal 2026. Der nationale Online-Dienst für die Registrierung soll starten, nach einem früher für Mitte 2026 vorgesehenen Termin. Laut Leitfaden des Staates kann dort der DPE verlangt werden, ohne die Pflicht auf Villen auszudehnen, die nicht unter die Genehmigung zur Nutzungsänderung fallen. Die Liste der Unterlagen wird noch festgelegt.
• 1. Januar 2027. Der DPE wird an das europäische Recht angepasst: Er berücksichtigt unter anderem erneuerbare Energien stärker, und der Stromfaktor sinkt von 1,9 auf 1,7, was die Einstufung eines elektrisch beheizten Hauses verbessern kann.
• 1. Januar 2034. Jede Ferienunterkunft, die nicht Hauptwohnsitz des Vermieters ist, muss das Niveau einer angemessenen Wohnung erreichen: im französischen Mutterland ein DPE der Klassen A bis D.

Was ändert sich vor 2034 nicht?

Die bekanntesten Fristen (Klasse G seit 2025 von der Vermietung ausgeschlossen, Klasse F im Jahr 2028) betreffen langfristige Mietverträge. Das Ministerium stellt klar, dass die energetische Mindestanforderung für Ferienvermietungen nicht gilt. Das Loi Le Meur fügt für Ferienunterkünfte eine Frist hinzu: 2034.

Laut Leitfaden des Staates spielt die DPE-Schwelle vor 2034 also nur bei einem Antrag auf Nutzungsänderung eine Rolle. Es sind die Fristen der geltenden Texte; sie können sich ändern, wie die Verschiebung des Online-Dienstes gezeigt hat.

Betrifft das meine Villa?

• Eine Villa, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, fällt unter die Regel von 2034 und unter die Genehmigungsschwelle, wenn Ihre Gemeinde das Verfahren anwendet.
• Ein Hauptwohnsitz, der gelegentlich vermietet wird, ist von der Regel von 2034 und von der Nutzungsänderung ausgenommen, solange er höchstens 120 Tage im Jahr vermietet wird (oder weniger, wenn die Gemeinde die Grenze gesenkt hat).
• Eine bereits genehmigte und registrierte Villa ist nicht befreit: Die Regel von 2034 gilt für alle Ferienunterkünfte, auch für die mit allen Genehmigungen.

Die Sterneklassifizierung ist ein eigener Schritt; unser Artikel zur Klassifizierung als Ferienunterkunft erklärt sie.

Was kann die Gemeinde entscheiden?

Das geforderte DPE-Niveau legt das Gesetz fest; keine Gemeinde kann es ändern. Sie entscheidet jedoch über das Verfahren drumherum.

• Die Genehmigung zur Nutzungsänderung. Seit November 2024 kann jede Gemeinde sie per Beschluss einführen. Außerhalb der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt muss der Beschluss mit einem Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage begründet sein. Diesem Antrag wird der DPE beigefügt.
• Kontingente und Ausgleich. Eine Gemeinde kann die Zahl befristeter Genehmigungen begrenzen oder eine dauerhafte Genehmigung an einen Ausgleich knüpfen.
• Hauptwohnsitze. In manchen Gemeinden kann der Bebauungsplan Zonen festlegen, in denen neue Wohnungen Hauptwohnsitzen vorbehalten sind; die Gemeinde kann auch die jährliche Vermietungsdauer eines Hauptwohnsitzes senken, jedoch nicht unter 90 Tage.
• Kontrolle ab 2034. Der Bürgermeister kann einen gültigen DPE verlangen, der binnen zwei Monaten vorzulegen ist; andernfalls droht dem Eigentümer ein Zwangsgeld von 100 € pro Tag. Wer eine Unterkunft unterhalb des angemessenen Niveaus vermietet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 € pro Objekt, nachdem er zuvor schriftlich Stellung nehmen konnte.

Jede Gemeinde veröffentlicht ihre eigenen Regeln, und die Gemeinde Ihrer Villa sagt Ihnen, ob das Genehmigungsverfahren gilt. Unsere Seiten für Agde, Béziers und Sérignan beschreiben die örtlichen Regeln.

Wie bereite ich mich ohne Hektik vor?

Der Leitfaden des Staates erinnert daran, dass Eigentümer bis 2034 Zeit haben, nötige Arbeiten durchzuführen. Drei Schritte genügen für den Anfang:

1. den DPE der Villa samt Datum und Nummer heraussuchen;
2. bei der Gemeinde fragen, ob die Genehmigung zur Nutzungsänderung gilt;
3. wenn Arbeiten nötig sind, sich von France Rénov’ beraten lassen, dem öffentlichen Beratungsdienst für Wohnungssanierung (auf Französisch).

Wenn Sie außerhalb Frankreichs leben, sagen Ihnen Ihr Steuerberater und Ihr Notar, wie sich das in Ihre eigene Situation einfügt. Dieser Artikel fasst die Texte mit Stand 3. Oktober 2026 zusammen. Er berücksichtigt Ihre persönliche Lage nicht und ersetzt nicht den Rat eines Notars, eines Anwalts oder eines zertifizierten Gutachters.

Was tun wir für Ihre Villa?

Mademoiselle Conciergerie ist eine Immobilienagentur mit der französischen Berufskarte (Vermittlung und Verwaltung). Im Rahmen des Mandats erledigen wir die Formalitäten Ihrer Villa (Anmeldung bei der Gemeinde, Kurtaxe). Für die nationale Registrierung verlangt das Gesetz, dass der Eigentümer die Erklärung persönlich abgibt: Wir bereiten die Unterlagen gemeinsam mit Ihnen vor und tragen die Nummer anschließend in jede Ihrer Anzeigen ein. Unsere Rechtsbeobachtung verfolgt diese Fristen für jede Villa der Kollektion und hält Sie auf dem Laufenden, damit Sie den DPE rechtzeitig vor 2034 angehen können. Jede Investition wird zuerst als Kostenvoranschlag vorgelegt und braucht Ihre Zustimmung; größere Arbeiten legen wir außerhalb der Saison.

Die steuerlichen Fristen finden Sie in unserem Steuerkalender für die Ferienvilla in Frankreich, Monat für Monat. Das Gesamtbild zeichnen unsere Ratgeber zur Vermietung Ihrer Ferienvilla über eine Agentur und zum Verwalten-Lassen Ihrer Villa in Frankreich.

Teil unserer Kollektion werden

Die Villa Camarines in Agde, die Villa Monégasque in Sérignan und die Villa Les Vagues in Le Grau d’Agde vermitteln einen Eindruck von unserer Kollektion im Languedoc. Wenn Ihre Villa denselben Anspruch teilt, können Sie Teil unserer Kollektion werden; jede Villa wird persönlich geprüft. Unsere häufigen Fragen beantworten die ersten Anliegen.